关于有序发展我市旅游地产的建议

李爱国

    理 由：当前，在国家对 "楼市"宏观调控不断加强的形势下，加快我市城市开发，着力发展优势产业的同时，加快我市旅游地产开发，致力发展我市高端旅游地产，是调整我市房地产业结构，优化配置我市土地资源，推动我市房地产业转型升级，强化中心城市综合服务功能，加快建设“宜居、宜业、宜学、宜游”的最精最美省会城市的必然选择。在房地产业发展方面，必须做到既确保本地居民基本住房需求，又能满足岛外人士旅游度假和居住的需要。同时，对于海口市来说，国家对 "楼市"宏观调控和国际旅游岛建设也是房地产业结构调整的一个重大契机。海口承担着国际旅游岛中心城市的角色和义务，与之相适应，必须确立有序发展高端旅游地产的目标，坚持高标准、高品质、高端化的开发原则，科学规划旅游地产发展类型、规模和速度，构建高星级酒店、产权式酒店、高端度假休闲住宅等多元化的旅游地产供应体系。1、海口“元素”有利于旅游地产开发。我国经济的整体提升和人民生活水平的实质性提高，使旅游地产迎来了快速发展的机遇。海口有阳光、沙滩、椰风、海韵，自然、历史、人文资源丰富，生态环境一流，气候条件独特，高尔夫、游艇等户外有氧运动品牌凸显，是岛外省、市难以比拟的。在资源有限和不可复制的条件下，受海南国际旅游岛建设上升为国家战略、我市城市基础设施不断完善。经济社会稳步发展等多重利好影响，我市的优质地产被投资者看好，我市的旅游尤其高端旅游受普遍关注，"十二五"规划加快发展旅游地产，为我市旅游地产发展提供了较为有利的条件。2、我国旅游地产开发日渐盛行。随着我国经济社会发展和人民生活水平的不断提高，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，越来越受到社会各界的关注。万科、万达、保利地产、鸿茂控股等行业巨头纷纷投入巨资，竟相进入旅游地产开发行列，度假村、旅游主题区、产权酒店、分时度假模式在各地得到尝试。如：大连万达在昆明滇池风景区投资开发的"滇池卫城"大型旅游度假项目。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。今典集团在三亚开发的亚洲最大的五星级酒店的“红树林”酒店项目，有水上乐园、运河商业街、大型会议会展中心、免税店及后续的在博彩方面的一些准备活动。3、海口旅游地产发展存在的问题。一是资源耗竭过快。纯住宅房地产发展过快，海口独特环境资源浪费较大，一次性买断，加快了资源的耗竭速度。二是准入门槛较低。没有根据国际旅游岛建设需要及时设计出台购房规范政策，导致入岛居民养老型等房地产低端化发展。对开发商准入门槛设置较低，导致高端房地产、旅游房地产发展不足，世界级国际旅游房地产商到海口开发建设高端旅游房地产项目少之又少。三是经营转型滞后。海口房地产从居住地产转型为旅游地产、商业地产活动，这是未来行业发展的必然趋势。但目前这种转型力度不够。四是发展模式不明。旅游房地产存在多种模式，海口旅游房地产如何在众多形态各具特色的高端旅游房地产模式中脱颖而出，定位不够明确。五是政策支持不够。目前海口房地产的开发大都属于资源导向型开发，对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的低端发展与高端建设竞争，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，造成海口独特旅游资源的浪费。

意见和建议：

    一、主动加强政策研究，注意回避国家加强房地产调控对旅游地产开发的风险。“限购令”要顺势而为，及时调整，对房地产产品进行分类管理，把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离开，作为旅游地产来管理和销售，不纳入限购的范围。同时，对住宅类项目严格执行国家房地产调控政策，而对旅游类房地产项目，则进行规范市场，加强监管，大力发展符合国际旅游岛建设要求的避寒、疗养、养老、休闲、度假居住型房地产，使海口市的房地产市场持续健康发展。

    二、运用城市经营理念，推进国土资源管理，加快发展旅游地产。土地资源管理上，第一，控制土地出让速度，深入研究规划，充分利用生态岛、健康岛和国际旅游岛品牌，进一步挖掘土地价值；第二，在规划指标确定和土地使用上加强研究和控制，尤其是一些重大区域或项目，如可以考虑在土地出让时，对项目未来开发的旅游配套设施和旅游房地产产品的类型、比例等进行建议和控制。第三，要考虑各处的开发力度及速度要有所协调，以避免过度开发及破坏自然生态资源。第四，应立足于国内唯一性、稀缺性、不可再生性，强化土地供应监管，节约集约利用土地，建立优质土地储备机制，更有秩序、有效率地调控土地利用。

    三、优化配置旅游和地产资源，促进转型升级。海口发展旅游房地产，具有巨大优势和潜力。房地产业与旅游业相结合，能使房地产业和旅游业走出独立发展的困境，通过整合、优化两者资源，促进转型升级。开发品质和效益将被放在优先位置，发展速度和数量将不再成为主导，以产业经营为主的可持续开发将逐步取代一次性开发、粗放型开发，实行旅游房地产规模化、体系化、产业化的开发模式，以充分发挥日渐紧缺的土地资源价值和良好的生态价值。

    四、积极探索适合国际旅游岛中心城市建设的旅游地产发展模式。由于海口生态环境的独特性和土地资源的不可再生性，以发展高端旅游地产作为我市旅游地产开发的主要目标，近期可考虑主打开发如下旅游地产项目，带动发展相关产业。1、观澜湖休闲区。与观澜湖高尔夫项目相配套，完善一系列集旅游度假、休闲体育文化及服务设施，着力打造环境优雅、设施完善、功能配套、生活舒适的度假休闲区。2、海口湾主题社区。加快整合海口湾土地资源，尽快扭转海口湾片区不少土地久圈不开发，总是一个大工地，海口“名片"难以成型的状况，着力开发以海文化为主题的旅游主题社区。3、西海岸产权酒店。针对西海岸旅游基础设施薄弱的状况，依托西海岸景色，匹配西海岸加快开发，着力开发具有特色的西海岸产权酒店。4、东寨港红树林旅游度假村。优化红树林旅游度假区规划，加快绕城高速向东寨港红树林度假区廷伸，完善红树林旅游度假区旅游基础设施，着力打造集旅游、休闲、科研、雅居为一体的红树林旅游度假村。5、火山群世界地质公园。在做好保护的前提下，通过对马鞍岭、双池岭、仙人洞、罗京盘景点深入的挖掘和整理、科学地加以组合，来精心地进行各项必要的旅游建设。利用火山地质博物馆、热带雨林植物、远古石文化器皿、生态文明古村落等元素，把海口火山群世界地质公园建设成为海南国际旅游岛的特色品牌。